房价 能被调控吗

　　 中国房价不可能下降 19个无以辩驳的理由 (本文出自新浪网)楼市政策组合拳综合调控楼市之后，十月广州楼市房价仍高企万元大关。在CPI一路高涨， 各种生活物品价格不断涨价之时，普通民众只能感慨，什么都涨就是工资不见涨，调控调控，房价为何越调越高难 以控制呢？高人解释说，房价不可能下降有N个无以辩驳理由。
　　一、城市化进程拉动房价上扬
　　中国的城市水平只有百分之四十多此，而发达国家的平均水平是70%以上，中国离这个水平还有很大的差距 ，这就意味着还有大量的农民要进城，这些进城的农民需要住房，住房需求空间非常庞大。中国正处于经济调整增 长中，城市化进程正在加速，城市化进程的加速，必然伴随大量非城市人口涌入城市。买房,购房,装修论坛,房 产论坛, n6 ~0 O" E
　　要知道，中国是个农业大国，农村人口占了大多数，光进城的农民，就是住房消费中一个非常诱人的数字，除 非城市化进程停滞，农民才不会进城。
　　二、中国城市正处于大拆大建的高速发展期新浪乐居论坛$ a9 ?& h: u( x% q7 r
　　君不见中国的城市扩容简直就是加速度前进，今天的一个城市，几年前的城区范围还很小，三五年后，城区范 围就成倍数扩大。拿广州来说，几年前城区范围只有一千多平方公里，今天已经扩大到3800多平方公里，城市 的快速扩张，必然导致大拆大建，扩张后，需要大量的居住、工作人口相匹配。此外，大拆大建还导致大量的拆迁 性需求，并且都是小房换大房，普通房换高档房。不可能城市扩张后，却无人进驻，而成为一座空城，事实证明， 城市扩张到哪里，人口就填满哪里。
　　三、经济发展离不开房地产，支柱产业地位仍无法动摇
　　大城市在几年前，都是以房地产作为支柱产业来对待的，当下大城市的经济发展走上正轨，房地产的支柱产业 地位虽然不明显，但仍然在起着举足轻重的作用。而在二、三、四线城市，房地产仍然是当之无愧的支柱产业，这 就是为什么中央进行调控，地方政府却不配合的根源所在。对于二、三、四线城市来说，尤其是三四线城市，产业 薄弱，城市造血功能不足，只有依靠房地产来带动经济的发展。房地产的开发，是城市方向的引领者 ，
　　房地产开发到哪里，城市就延伸到哪里。房地产的带动作用，是谁也不可低估的，几乎带动所有行业的发展， 比如服装、化妆品等看起来与房地产无关，实际上服装和化妆品业的发展也有房地产的功劳，开发的大量服装和化 妆品主题商城及专业市场，无不在推动其发展的车轮。离开了房地产，各行各业都将受到不同程度的打击。新浪乐 居1 a0 ^# F% n) W
　　四、房地产成了地方财政的主要收入来源买房,购房,装修论坛,房产论坛: ]; I2 v
　　房地产成了地方政府财政收入的主要来源，这已经是一个不争的事实，我们不说房地产对地方经济的拉动，单 是房地产开发所需的土地供应，就是地方财政的支撑点，如果缺了土地收入，地方政府的腰包就会囊中羞涩，减少 了财政收入，就会影响到地方政府的行政力量、职权力量。所以，无论中央怎么调控，地方政府自有算盘，拨打着 自己的小九九，不能公开支持房地产，便在暗中支持，这也是中央调控成为“空调”的一个重要因素 。
　　买房,购房,装修论坛,房产论坛 比如国家规定拿到预售证前不允许采用排号、放筹、登记、预订等，除了一线城市基本做到外，象二、三、四线城 市，基本没有实行，政府睁只眼闭只眼，实际在暗中支持房地产发展。
　　五、奢侈消费风起云涌，助长房价飚升房产论坛,装修论坛,业主论坛% D! q: T- N
　　前些时间，盛传中国富豪在美国大把大把烧钱消费，“哥什么都没有，就是有钱”，这与刚改革开放那陈，靠 着几份胆量而一夜暴富的洗脚上田的农民在夜总会“烧钱”比阔如出一辙。中国刚富起来，由于长期以来的贫穷落 后，加上文化底子薄，一旦手里有了几全钱，就“小农意识”高涨，摆阔比富，此为其一；其二，由于不少国人手 里有钱了，生活好了，生活方式便发生了质变，由以前的吃得饱穿得暖上升为享受人生，当前国人的享受意识日益 增强。而宽大豪华的住房是享受生活最重要的元素之一，所以许多人开始换房，面积越换越大，档次越换越高。中 国的奢侈消费令世界瞠目结舌，并且有风起云涌之势，这些富人买房，出手大方，一看到心仪的房子，就买下，而 且多是一次性付款。因为他们有的是钱。
　　六、注意，是控制房价过快上涨，不是打压
　　( l房产论坛,装修论坛,业主论坛 我每次去演讲，都会被问到一个同样的问题：周老师，未来的房地产到底会是什么样的？将走向何方，国家为什么 老和房地产过不去？问这些问题的人，我想，有一点他们完全没有弄明白，那就是国家究竟为什么要调控房地产？ 调控房地产的真正用意是什么？许多开发商总认为国家在打压房地产，为此，一旦有了调控政策，便坐卧不安，感 到迷茫。
　　买房,购房,装修论坛,房产论坛 国家为什么要调控房地产呢？因为房地产发展过快，长期占用“超车道”行驶，严重影响其他车辆通行；因为房价 上涨太快，几乎是翻着跟斗上涨的，不利于改善民生。中央政府调控的目的非常明确，只不过大家没有解读明白。 注意，中央调控房地产，是控制房价过快上涨，是“控制过快”，控制暴利，真正意图是不要让房价涨得太快了， 但可以合理上涨，是将房价控制在一起合理的上涨幅度，而不是要打压房地产，中央政府对房地产对经济的影响和 拉动作用，是非常清楚的，不可能打压房地产。从这个意义上来说，房地产仍然会一路凯歌，在五年内指望房价下 降，无异于痴人说梦。当然，房价的波动是有的，短期下调后很快又会上升，主线上上升的。买房,购房,装修论 坛,房产论坛* J# _- E+ y/ {, w+ B4 Q
　　七、通胀预期加大，带动房价上扬9 G/ t! q' f$ s
　　CPI在不断上升，农产品价格屡创新高，从经济学角度来看，食品价格指数将直接反射到房价上。看看油价 这几年攀升有多快，像滚雪球似膨胀。物价指数的走高，必然带动房价上扬，连白菜萝卜的价格都在上涨，房价没 有不涨的理由。不可能其他物价上涨，而独让房价下跌吧？要控制房价，就必须先稳定CPI，否则控制房价只是 一厢情愿罢了。
　　八、地价猛涨，催高房价
　　4 R! L4 w. a买房,购房,装修论坛,房产论坛 大家只看到房价在飞涨，实际上地价比房价涨得更快，有报道说，十年前买下的地，至今未开发，光地价就翻了几 百倍，比做开发还赚钱，又省事。地价是一年比一年高，象孙悟空翻筋斗似的。而地价占了房地产开发成本的一小 半，地价上涨，房价肯定上涨。政府采用拍卖方式出让土地，也只会加速提升地价，人为把地价炒高，除非国家改 变土地出让、流转形式，否则这一方式只会把地价不断推向高点。前些年出现的土地楼面价高过房价就充分说明了 问题，面粉比面包贵是很不正常的现象。一些央企介入房地产开发，因为央企有政府背景，不缺钱，导致地王频现 ，这一切都成了房价上涨的背后推手。
　　九、建材价格攀升，成了房价的幕后推手新浪乐居7 s5 N* l9 E, N" c: b
　　除土地价格暴涨外，房地产的其他方面的成本也在不断上升，钢材、水泥等建材价格的上涨，成了房价上涨的 一个隐形幕后推手，成本增加，房屋售价无疑是会跟着增加的，并且房价的增加比成本增加的系数高很多。新浪乐 居论坛3 j2 T4 K5 o; y5 U
　　可能有人会说，建材成本的增加，在整个成本构成中所占比例不大，并且建材价格的上升，对房价的上海影响 非常有限。诚然，建材成本的增加，在房价上涨中所形成的推动力是有限的，理由十分简单，因为到今天为止，房 地产仍是暴利，是其他任何行业所无可匹敌的。并且房地产的规模效益明显，利润略高于其他行业一点点，都足以 形成巨大的利润漩涡。全国某著名楼盘，在北京开发的项目，包括所有成本，每平方米大约为5000元，老板初 始计划开盘9000元/平方米，过度到12000元/平方米。大家可能无法想象，事态的发展也远超出老板的期望值，后来该楼盘售价攀上3万元/平方米，现在到了5万元/平方米，试问这种暴利有谁能敌？$ ^* Y7 x# i0 Y
　　十、房子是保值增值的最佳投资买房,购房,装修论坛,房产论坛9 k4 `0 R3 |* e
　　房子已不再仅仅是居住的，同时更是一种理想的投资产品。在银行利息式微、股市风险较大、黄金行情不稳等 因素催动下，房子成了百姓最为保值增值的投资产品。从商品房诞生至今，可以说其价格行情一路高凑凯歌，只见 升值，从未出现贬值的情况，即使有价格下措的时段，那也仅是短暂的，是市场的自然震荡，并不是房子本身的贬 值造成的。
　　/ u% Q* n# X+ {房产论坛,装修论坛,业主论坛 许多发达国家的国民，财务性收入普遍高于中国许多倍，财产性收入是提高国民收入的一种较好生财之道。许多已 经买过房的人都享受到了房子巨大增值所带来的利益。这也正是许多有钱人一而再，再而三地不断买房的原动力， 在中国，拥有5―10套房子的人并不少，而拥有2―3套房的人则比比皆是。房子超强的增值能力，像兴奋剂一 样，令国人振奋。前些年出现的大批炒房团，也正是看上了房子的超强增值能力，并且大都从中获得了巨额利润。 新浪乐居论坛" C3 \) |* h6 V. {
　　十一、“有房才有家”的传统守旧思想赶着房价上涨
　　T房产论坛,装修论坛,业主论坛 受几千年来的传统封建思想的影响，国人总认为“有房才有家”，没有房就形同漂泊，像无根浮萍。这一思想根深 蒂固，一直在影响、左右着国人。受这一陈腐思想的影响，国人在成年后，都为房而奋斗，所以产生了大批的房奴 。每个人成年工作几年后，就想着要买房，千方百计赚钱，省钱，目的就是要买一套属于自己的房子。可以想象， 每个成年人都想买房，一些未婚女性也想买房，男人双方在结婚前都买了房，结婚后就拥有两套房了，当然这为数 不多，按照这一现象，中国的房价没有不上涨的理由，因为刚性需求大。买房,购房,装修论坛,房 产论坛7 |' q {" u( b+ P- `! F
　　十二、女人是房价上涨的帮凶房产论坛,装修论坛,业主论坛+ L# c7 T+ u) T% }# j
　　百姓都在骂房价太高，许多女人都参与到这个“骂战”中来了，殊不知，女人自己就成了房价猛涨的帮凶。中 国女人有着强烈的依赖心理，出嫁总是抱着一种“我把自己托付给你”的心态，自己把自己变成男人的附庸。更要 命的是，女人们大都嫌贫爱富，要嫁就嫁个有房的人，如果听说对方没有房子，就会发出威胁：等你买了房再说， 没买房别谈婚论嫁。这还算好点的，碰上犟的，连房也没有？分手，掉送就走人。中国男人受女性的这种“压迫” ，就拚命去赚钱买房，目的很单纯，就是为了要娶个媳妇成个家生儿育女。许多人就这样稀里糊涂的成了房奴，等 到结婚后，女人与男人一起“房奴”，共同拚死拚活挣钱还贷。# }# z3 S8 N$ D5 j+ e3 \
　　女人的这种思想，无疑成了推高房价的帮凶，如果女人不要求男方一定要有房才恋爱结婚，那么，会有许多人 不会加入到置业大军中去，至少会延缓。每个人恋爱结婚都要买房，中国有三四亿家庭，就需要三四亿套房，这还 不算拥有多套房的和中途换房的，女人们无形中拉大了刚性需求。有大量需求，房子没有不涨价的理 。
　　房产论坛,装修论坛,业主论坛 十三、媒体捕风捉影、大肆宣杨，搅混一池清水bj.bbs.house.sina.com.c n# A. w+ ^; Y# r
　　房价上涨过快，媒体负有不可推卸的责任。且不说国家稍有动向，就借题发挥，大肆炒作，唯恐天下人不知。 当然，报道政府政策举措是没错的，但媒体往往不是报道那么简单，而以大篇幅、大版面进行连篇累牍式的宣染， 还请来各路专家解读，本来是一项很平常的政策，经媒体这么一折腾，便弄得满城风雨，人人嘘唏不已。新浪乐居 论坛: U: t* w$ r) S& i& u
　　十四、政府的不作为，变相助涨房价新浪乐居论坛4 @1 D# Y& G0 }* _& P& R
　　面对房价直线上升的局面，面对百姓对房价过高的抱怨，政府只得出面实施调控，然后政府仅是“头痛医头， 脚痛医脚”，行事方式是，等出了问题才去补救，而没有在事前拿出一整套管理规范方案，总是在穷于应付，当房 价高了，就调控一下，房价相对稳定了，就置之度外，这种行事管控方式，只会推房价，因为政府不是制订了一整 套系统方案，而是临时加以调控，每次一调控，就把房地产推向了风口浪尖，将房地产从幕后拉到台前亮相，这能 让房价下降吗？因为政府隔三差五地调控一下，弄得全民都在关注房价、讨论房价，这一关注、两讨论，房地产自 然热度不减，并且还会不断升温，热起来了，价格没有不涨的理。当人们天天都在喊声“提高妇女地位”时，“妇 女地位”就显然没有提高，而当人们不再喊时，妇女地位就已经提高了。当一万个人、十万个人、百万个人、千万 个人、亿万人都在关注某个人时，这个人想不出名都难，出名了，身价能不暴涨吗？
　　房产论坛,装修论坛,业主论坛 政府的不作为主要体现在两个方面：
　　, x5 p+ G买房,购房,装修论坛,房产论坛 一是没有拿出整套管理调控方案，而是应市式调控，是散打，是乱拳，如果被打中了，不是武功了不得，而是偶然 命中，用民间的话说，是运气。这样的调控方式是绝对不可取的。而要拿出一套组合拳，认真分析，适时、有序地 出手。
　　; N* O+ ?. C! ]买房,购房,装修论坛,房产论坛 二是政府缺乏远见，对房地产的未来走势，没有科学的预测，而只是想当然，以为出台一两个政策，房价就会稳定 住。要知道，宏观经济是不以任何人和政府的意志为转移的，而是市场本身在起作用。比如股市暴涨或者暴跌，政 府想扭转也无能为力。但是如果政府有远见，对房地产的未来走向有个基本的判断，自然就会形成科学有序的调控 方案。事实上，政府每一次的调控，都成了为房价上涨“摇旗呐喊”，把房价推向一个又一个高点。bj.bbs .house.sina.com.cn$ x; p& [) {# C
　　十五、经济高速发展，享受意识增加，导致房屋居住时限短而加大市场需求空间
　　- a/ f, N& }) _% r- J 根据有关部门调查研究，发现一套房子，通过在住了七至八年后便会换新房，这也就是说，一个人（家庭）在买了 一套新房子后，七八年后，又成了业主，这其中还附开投资炒房不说。之所以出现这种现象，是因为经济快速发展 ，百姓的享受意识得到加强，住了七八年后，新房就成旧房了，人们便再次换新房。加上城市以摊大饼的方式快速 扩张，即使你不换，可能也会在城市发展中被新规划拆迁。现代社会，指望一套房住几十年，是很不现实的。这从 某个侧面，加大了刚性需求。) P, z. ^% @4 o
　　十六、腐败性需求拉高房价新浪乐居论坛+ T2 q1 B& E5 i- v7 v
　　所谓腐败性需求，就是那下政界官员、公务员因腐败而收入丰厚，在三四线城市，许多居民几乎都买不起房， 附了那些做生意做得比较好的以及企业老板，三四线城市的白领收入有限，仅靠工资很难在短期内买得起房，据了 解，在三四线城市，大部分都是公务员、文教卫系统在买房，这些人为什么买得起房？光靠工资收入，也同样买不 起，但他们却成了买房的主力，从表面判断，只能说是腐败致富，一些人通过腐败积累了不少财富，这些人不但买 一套，而且买两套三套甚至更多，这种腐败性需求，无疑带动了房价的上扬，他们为高房价做出了较为明显的贡献 ，要真正降房价，打击腐败性需求，可以说是一条行之有效的措施。
　　8 C3 }5 L新浪乐居论坛 十七、开发商不可能降价，房价只会走高不会下跌买房,购房,装修论坛,房产论坛/ ^8 V! E" y% S: m) P
　　其实道理非常浅显，如果开发商降价，就更没人会买，因为买家看到开发商降价，心里就想打起算盘，终于降 了，这一降可能就会降很多，并且会持续一段时间，甚至有可能起不来。买房也和买股一样，是买涨不买落的。今 天开发商降价了，买家不会买，会等明天再降，明天还不会买，赊等后天再降，如此，买家永远找不到一个合适的 入市点。会一直观望，因为在降价时买，他们总担心今天买了，若明天继续降了，就吃亏了。
　　开发商是做经营的，对这种道理是了如指掌的，知道降价换不来销量，就只有死扛，再说了，开发商普遍对房 地产的前景十分看好，是不可能降价的。除了极少数资金十分困难的开发商，不排队降价套现的可能，但即使有部 分开发商降价，也不可能引发降价潮。所以，指望房价下跌，无异于痴人说梦。
　　9 M- i) J" l新浪乐居 十八、有房百姓支持房价上涨
　　& T0 {" o6 |买房,购房,装修论坛,房产论坛 虽然在传统媒体和网络媒体上，叫得最响的声音，是想买房置业的一部分百姓，整天在高喊房价太高，以至让媒体 也跟着“发喊”，从而影响到了政府，所以政府就出来进行行政干预。新浪乐居论坛& M6 U2 F6 _' J% L O0 `
　　但是，另一个群体也是不容忽视的，尽管声音叫得不响亮，但所起的作用却不小，这个群体就是已经买了房的 有房一族。这个有房群体并不希望房价下跌，反而盼着房价上涨，因为如果房价下跌，那他们的房子就贬值了，而 房价上涨，他们的房子就升值。而有房一族显然比无房一族更具实力，无论是在经济上，还是在社会地位上，都高 于无房一族，并且有房一族还在某种程度上掌握了操控权，至少民间的有钱一族以及公务员和在政府机关工作的非 公务员群体，基本都有自己的住房，而这些人都是拥有一定“操控”能力的。他们会利用自己的“能力”来阻止房 价下跌。新浪乐居/ M- a' N8 [- Q& S7 p
　　十九、媒体支持房价上涨bj.bbs.house.sina.com.cn; I( R" ]7 {8 e5 |. t8 Z
　　房地产稍有动静，媒体便声嘶力竭地大肆鼓噪，只要哪家楼盘开始降价促销了，媒体就立即进行大篇幅炒作， 本来降价促销是一种非常正常的营销手段，可媒体就爱“闹事”，添油加醋地一炒作，没有问题也成了问题，不是 新闻也给强行弄成了新闻。如果国家出台了关于房地产的一些政策，那媒体简直就像上战场一样全力以赴，调动大 师人马、腾出大量篇幅，为房地产让路。媒体的嗅觉比狗还灵敏。
　　: H" z1 D& l/ z7 b& V新浪乐居 别看媒体如此这般神经质似的疯狂，这完全是为了一时的快感需要，是为了第一时间抓新闻，出猛料。实际上，最 不希望房价下降的是媒体，甚至媒体比开发商还担心房价下降，为什么呢？
　　. d. j; I买房,购房,装修论坛,房产论坛 这里先看一个数据：广州日报每年的广告总收入约在18亿左右，其中70%是房地产广告。南方都市报相差也不 大，全国其他地方的大型、名牌纸媒也大都相似。一些房地产专业网站的收入，也普遍好于其他行业 的网站收入。 我们可以试想一下，如果房地产不行了，这些媒体的收入不仅仅是腰斩，而几乎去了三分之二，那他们的日子会比 房奴还惨。从这个意义上来说，媒体最不想看到房价下跌，房地产不行了，开发商日子固然不好过，但开发商可以 转移投资方向，选投其他行业，而媒体还是媒体，不可能关门转投其他行业。房价下降，媒体会比开 发商更紧张

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