城市征地

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　　城市征地中利益关系的协调
　　计划和建设局 殷碧
　　土地是农民最基础的出产材料，也是农民最稳固的社会保障基本。城市建设使得土地被大批征用，失地农民一 直增加，征地补偿、失地农民就业、社会保障等问题日益明显。无数事实表明，人类社会就是在对利益抵触的不断 调和中得以发展和提高的。因此，必须采取切实措施对城市建设征天时益关系进行和谐。
　　（一）完善土地征用补偿体制
　　前面分析可知，中国征地价值体系尚存不足。征地补偿范围不仅应该扩展，将残余地损害、营业损失及其他因 土地征用引起的各种附带损失均列入补偿的范围以内，而且也应提高补偿的标准，补偿标准不应以国家定价为主， 而应濒临或即是市场价格，使被征地人既无奈获取暴利，也不致遭遇损失。
　　因此，针对中国农村土地征用的价值补偿体系的缺点，科学合理的补偿机制，应该以提高或恢复失地农民的收 入和生活水平为目的，应当做到：“农民无后顾之忧，集体纯收入不减”。这就要求我们的征地补偿费，至少应该 保证及时足额支付置换农民原有资产的费用,dre monster beats。基于现行法律规定的征地补偿费严峻偏低的实际，征地补偿标准，应在现有的基础上有所提高，其补偿标准应该 包括以下方面：土地所有权补偿、土地使用权补偿、青苗及附着物补偿费、残余地补偿费和相关损害补偿费等五项 。对集体土地所有权要给予土地补偿费，对农民领有的土地使用权要独自给予补偿（包括承包地、宅基地、自留山 、自留地等土地使用权的补偿），对因征地而剩下的残存土地要给予补偿，因征地带来的地力降落、环境污染、噪 声传染等给予相关损害补偿费。各项补偿要体现公平原则，补偿费要充足体现市场价格。安置补偿费是带有浓重规 划颜色的费用，在土地所有权、土地使用权及各项损失得到合理而充分的补偿之后，已经没有存在的必要。对残余 劳动力的安置应从土地所有权补偿费、土地使用权补偿费、残余地补偿费和相关损害补偿费中来解决。也就是说， 各地可根据自身条件，因地制宜制定适合自己的方针、政策如现金补偿以及现金与什物补偿相结合等的方式来解决 安置问题。
　　现阶段中国征地采用被征用土地前三年均匀产值的倍数作为补偿测算标准，征用土地的补偿用度广泛采取法定 补偿标准的低限，个别处所政府甚至依附行政手腕压低尺度，这样的测算标准是很不科学的。依据地价实践，只有 抉择资本的地租――地价作为征地补偿标准才是迷信的。对土地所有权、土地使用权的补偿应施展市场作用，即通 过市场机制进行，体现土地供求关联对土地价格的影响。残余地补偿费综合斟酌现行的补偿办法及各种土地评估方 式，采用收益还原法盘算是比拟公道而简略可行的。而青苗及附着物补偿费和相干侵害补偿费应按征地时当地的市 场价钱进行补偿。
　　我国补偿的范围仅限于与土地有直接联系的一部分损失，即土地补偿费、征用土地上的地上附着物和青苗的补 偿费、劳动力安置补助费。而对与被征地客体有间接关系以及因此而延长的一切附带损失未予以补偿，如残余地、 相邻地损害、经营损失和房钱损失等。并且，用劳动力安置补助费取代农村居民的土地使用权补偿，显然不合理。 与补偿范围窄同时存在的问题是征地的补偿标准较低，至于各地在具体实施征用补偿中以耕地年产值为基础的按一 定倍数补偿的做法，更是重大违反土地价格形陈规律。首先，它不能反映土地的本身价值（所在地经济发展水平， 市场交易价格等），也不能体现统一宗土地在不同投资水平或不同投资情形下涌现产出差异的实在价值。其次，对 农民征地地价补偿和政府供地高价出让的反差明显。其成果显然对被征地的农村经济集体及其成员是不公平的，不 利于其合法权益的保护，也不利于耕地资源的保护。
　　（二）完善农村土地产权制度建设
　　城市建设征地过程中呈现农民集体和农民利益被损害和利益分配分歧理的根本起因，在于我国农村集体土地产 权制度不健全。因此，要保护农民集体和农民的利益，保护集体在土地方面的经济利益，首先应确定集体土地的所 有权主体。土地所有权主体确实定，应该通过依法登记获得法人资历；其次要完善农村集体土地所有权权能。在明 确农村集体土地所有权的基础上，应明确土地所有权主体的权利和任务。在处罚权上，除公共利益以外的名目，农 村集体土地的占领应严格按市场机制运行，在市场经济规律的作用下，实现土地所有权的流转。同时，搞活农村集 体土地使用权流转，攻破集体土地使用权不能流转的局势，使其和国家建设用地使用权一样进入市场，实现其权利 。这样才能确立集体土地所有权的主体位置,tory burch sale，明确集体土地产权，强化市场公正竞争的环境。
　　不管以何种方式分配产权，产权明确化是促进效力实现的一个重要手段。农村集体土地产权的明确就是从法律 上明确国家、农民集体以及具体的土地使用者――农民之间的权利与责任，才能为土地征用提供明确的征地对象， 为征地补偿标准的确定以及补偿费用的合理分配提供有力的依据。反之，若产权主体凌乱，产权关系不清，必定给 征地带来诸多问题。现阶段，中国土地征用利益冲突在很大水平上由于土地产权界定不清、法律保护不力等原因造 成的。因此，征地制度的改革和土地产权制度的改革是亲密相关的，只有土地产权制度取得了相应冲破后，土地征 用制度中与土地产权相关的问题就迎刃而解。
　　（三）完善我国土地征用立法
　　在对人类社会利益摩擦的制度协调中，法律制度是其中的核心内容之一。在中国，法律是我们执行所有行为的 原则。中国土地产权关系、土地征用权、征地补偿等都被严格限度在法律法规中。因此，对中国城市建设征地利益 冲突的协调，土地征用立法的完善有其极其重要性。
　　1，立法形式
　　当今世界各国土地征用制度涉及的立法形式主要有两种：一是独立式，即土地征用法独立于土地法，且以法典 的形式存在，好比日本、法国等。二是章节法度，即土地征用法作为土地法的一个章节而存在，是土地法中的一部 分，例如中国及中国台湾地区等。
　　独立式立法普通存在划定较详尽、轻易操作等长处，但易疏忽与其余土地法律制度之间的接洽。而章节式破法 的优点在于，能与其他的土地法律轨制融为一体，彼此连接，但其规定个别较为准则，不易操作。因此采取这一情 势时，往往须要立法或司法上的说明作为弥补。
　　在《土地管理法》颁布之前，中国曾实行过独立的土地征用立法，即《国家建设征用土地条例》。在《土地管 理法》公布之后，该条例作为一章已被纳入。因此，中国先后采用过独立式和章节式两种立法形式。
　　采取独立式仍是章节式的立法形式，要害在于它是否反应该国的实际情形，更重要的是否合适该国的国情。根 据中国的客观实际以及纵观海内外的立法情况，中国土地征用立法更宜采用独立式立法，其理由如下 ：
　　中国当前尽管采用的是章节式立法，但是各法理条款互为矛盾的地方仍存在，并没有具备章节式立法的优点， 即能与其他的土地法律制度融为一体，互相衔接。可见，章节式立法在中国仍不完善，有待调剂和修正，固然《土 地管理法》在中国已实施多年，但是因为有关土地征用制度的条款过于简单，过于原则，征用土地过程中应遵循的 规律没有在立法中体现出来。因此，采用独立式立法可以将土地征用制度中所应波及的内容完整地体现出来，便于 在征地实际中操作。
　　2，征用范围
　　中国《宪法》和《土地管理法》规定：国家为了公共利益的需要，能够按照法律规定对土地实施征收或者征用 并给予补偿。也就是说，只有出于公共利益的需要，对农民集体土地的征用是有法可依的。然而，作甚公共利益， 如何确定公共利益，中国《宪法》和法律没有明白规定。到当初为止，我国征地领域的“公共利益”毕竟是什么， 没有一部法律对这个问题作过具体规定。有《宪法》和法律解释权的全国人大常委会，也没有作出解释。这样，因 为地方利益的推进，一些地方政府就应用“公共利益”的含混性，随便地征用土地，并将大量的土地投入房地产开 发市场。从法律意思上讲，肯定的公共利益是土地征用制度合法性的理论基础和中心，公共利益不确定，就难以确 定土地征用的公平性。因此，公共目的性，是权衡土地征用权合法和合理使用的独一标准，也是避免土地征用权滥 用的重要措施。因此，对“公共利益”作出正当的、合适的解释已经迫不及待。
　　严格界定征用目的，主要是为了改变从前滥用征地权或“擦边球”式地运用征地权。那些非公共利益建设项目 的用地，今后必须通过土地市场如开放集体土地产权市场解决，或者通过土地供应制度翻新如开放集体建设用地流 转来满意需求。
　　在发达国家，有许多公共事业是借助民间力气开发建设的，较少动用土地征用权，而是通过市场交易获取土地 。由于征地补偿相称于市场价格以及手续繁琐、旷日费时，这些都令用地者不会考虑到应用征地权去获取土地，一 般只有在拉拢困难时才实行土地征用，这与中国大量“低门槛”滥用征地权构成显著反差。不言而喻，时至本日依 然持打算经济观念来行使土地征用权，靠就义农民的利益来知足发展需要是不可取的。土地征用权这种公权力的设 立，并不能成为政府“便宜”获取土地的法理根据。
　　3，征用补偿及方式
　　首先是征地补偿款项的界定。中国现行征地补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补 偿费三项。对被征地农民来说，仅此三项补偿与因土地被征用而受到的丧失比拟是错误等的。合理的价值补偿系统 应该包含以下方面：土地所有权补偿、土地使用权补偿、青苗及附着物补偿费、残余地补偿费和相关伤害补偿费等 五项。对在断定详细的补偿款项时，必需遵守市场原则，用市场法则对其进行制约。
　　土地征用补偿不应当仅仅局限于一次性发给货泉的方法，尽管这种方式有很多有点并为很多国家所采用，但仍 存在良多弊病。特别是对中国这样一个版图广阔，地域间发展步调和天然、社会条件存在差别显明的的国家更是存 在许多不足。因此，应从中国的国情，因地制宜、综合评估，选定合理、完全的补偿策略并详细落实到相关的法律 法规中。此外还要理顺集体和农民之间的关系，才能做到分配的清晰、合理。
　　4，征用程序
　　现行《土地管理法》第45条、第46条规定了征用土地的程序，但目前的规定绝对缺乏公开性和公正性，表 现在以下多少个方面：一是公告程序只作为依靠程序置于同意之后，目的也只用于权利登记，对征用并不起监督作 用；二是从征地调查程序来看，将事先调查和事后调查合二为一，缺乏实地核实；三是中国的批准机关自在裁量权 太大。
　　法律的不标准导致实际的征地程序，存在不少非规范之处，重要表示在：一是征地公然性不够。政府有关部门 认定的征地项目没有及时公告于众，及时通知土地所有权人特殊是宽大农民，也没有在媒体上公告申请用地者的名 称、事业种别及征用目的，带有必定的暗箱操作特色；二是大众性不够。政府与被征地一方协商征地及价格时，往 往只同农村集体经济组织的个别引导接触，而未普遍听取广大农民心见。这是一种将广大农民排挤在农村土地所有 者主体之外的行为。另外，现行征地制度还缺乏征后跟踪检讨的环节。一旦有关手续办完，主管部门就以为高枕无 忧，至于征后是否存在暗渡陈仓，擅自改变用地方向，少征多用、征而未用，以及是否存在补偿费用分配和管理不 当等问题，往往无人过问。
　　只有制订和完美土地征用法，将所有的征地内容法制化，才干彻底维护各产权主体的利益，能力适应市场经济 对土地征用的请求。因此，对中领土地征用程序的立法工作提出如下倡议：第一，增设公益目的的认证程序。在征 用公益目的的认定方面，中国缺少相应的程序规定。作为剥夺乡村集体财产权的一种公权利行动，行政征用只有在 满意了公共利益的需要前提下才能采用。那么，在制定了征地清单后，严厉按“公共好处”清单所列，对征地项目 标公益性进行认证；第二，用地者应在向有关国度机关提出征地申请时，就公告于众，并告诉土地所有人和土地其 他权力人，且将公告程序贯串于征收的全部过程，接收公众监视；第三，有关国家机关在核准申请前，应举办听证 会，容许土地所有者、其他权利人和正常公家发表意见，政府在听取大众看法后和就征地带来的利弊进行剖析后， 做出决议；第四，增添群体农民直接参加征地和物资弥补的全进程等条款；第五，增长土地征用前后的考察和权属 变革登记。只管法律规定，“被征收土地的所有权人、应用权人应该在布告规按期限内，持土地权属证书到当地国 民政府土地行政主管部分办理征地补偿登记。”但事实中并不得到很好的履行。第六，颁布收支帐目，基层政府和 集体土地经营治理者应将集体土地被征用的收益及其调配，向相应范畴内的集体农民公布；第七，完善土地纠纷的 接济程序，使各产权主体在利益受到侵略时，通过法定程序找寻本人应得利益。
　　（四）构筑就业新机制，促进稳定就业
　　失地农民的基本前途在于就业。因此，要准确意识失地农民的就业问题，完善就业服务办法，拓宽就业规模和 范畴，完善和落实促进失地农民就业的搀扶政策，发明有利于失地农民就业的机制和环境，多管齐下，解决失地农 民的就业问题：
　　一是实行政府职能，搞好安置就业。农民失去土地，相称于工人下岗。因此，各级政府应当把失地农民的就业 纳入下岗工人再就业范围，制定和实行失地农民的掩护性就业政策，为失地农民发放《失地农民再就业证》享受再 就业优惠政策。同时，政府要积极摸索多种形式就业安置措施，把就地安顿、招工安置、投资入股安置、住房安置 、划地安置等安置形式有机地结合起来。积极推举失地农民到用地单位和用地企业就业，激励用地单位和用地企业 把适合的岗位优先部署给被征地的农民；制定出台优惠政策，引导企业吸纳失地农民，促使企业在等同条件下更多 地接收本地失地农民就业。要鼎力开发社区就业岗位，把解决失地农民再就业问题同加强城市的绿化、环保、卫生 、交通、便民服务等项事业联合起来，辅助大龄失地农民再就业。此外，加强失地农民的就业领导和服务，加强与 省内外用人单位的联系，积极引诱失地农民外出务工经商。
　　二是实行优惠政策，鼓励自谋职业。失地农民在土地被征后，在城市从事第二、三工业，既便利了城市人们的 生活，又为自己取得了一些收入，也减少了政府的负担。但是，这种自谋职业的行为，却因种种因素的制约而得不 到发展强大。为此，政府对失地农民自谋职业，自主创业的，要让其享受下岗工人创业的优惠政策，如免交相关税 费；金融部门应恰当放宽信贷条件，下降贷款门槛，供给小额担保贷款等优惠政策，鼓励和扶持失地农民自主创业 、自谋职业，进步他们自主创业、自谋职业的积极性和胜利率，以解决生涯出路问题。
　　三是加大培训力度，提高就业才能。如所前所述，失地农民的文明水温和专业技术程度都难于适应目前劳动力 市场的需求变化，因此，各级政府要根据当地的产业特点、劳动技巧要乞降劳能源市场需求等方面的 情况,tods mens，加大就业培训力度。每年从财政资金中支配一定的财政经费，再从土地出让金中拿出一部分经费，专门用于对失 地农民的定期再就业培训，以提高失地农民的素质和技能，为失地农民再就业创造良好的条件，从而实现从“输血 ”到“造血”的根本转变。
　　四是加强“转观”教育，增进观念转变。改变失地农夫就业观念跟习惯,也是解决就业的主要环节。因而，咱 们要增强对失地农民转换就业观点的教导,踊跃领导他们尽快转变观念,彻底摒弃“土地就是命脉”的思维，转变 一局部失地农民就业中存在的“大钱赚不到,ghd iv hair straightener，小钱不愿赚”的观念，建立“靠城吃饭,缭绕城市服务做文章,宜工则工,适商则商,自动适应市场变更”的就 业观念，把失地农夫引向城市、引向店铺摊位，带其走出家门，走向全国各地，甚至走向国外。
　　（五）建立和完善农村社会保障制度
　　当前土地是大部分农民就业、生存保障和社会福利的惟一依靠。农民失去了土地，就象征着失去了社会保障。 因此，搞好城市建设征地工作，必须积极稳定地推动农村社会保障制度改造，逐渐将农村的社会保障，由依靠土地 转为依靠社会和制度，还土地以畸形的生产因素性质，最大限度发挥土地的经济功效。这就要求政府部门，在勉励 失地农民务工、经商、办企业的同时，采取“就地取材、实事求是、形式多样、农民强迫”的原则，加快农村（包 括养老、医疗、低保在内的）社会保障体系建立，让失地农民享受应有的社会保障，从根本上解除农民对失去土地 后的生存、养老和医疗问题的担心。
　　1，建立失地农民养老保障体系。由于我国目前还处于社会主义低级阶段，经济发展水平低，由国家全部承当 失地农民的养老保障是不现实的。因此，建立失地农民养老保障体系，可参照城市养老保障体系建设进行：一是养 老保险基金的筹集由政府、集体、失地农民个人独特出资、合理负担。政府承担的部分，可从土地出让收入和增值 收益中列支，或支配专项财政拨款；集体承担部分从土地补偿费和集体经济积聚中提取；失地农民个人缴纳的部分 可视其具体经济状态，在安置补偿费中扣除养老保险费的缴纳标准和养老金的发放标准，并将失地农民中吻合政策 条件的人群纳入社会根本养老保险，这样使失地农民既履行应尽的义务，又分享经济发展带来的利益；二是要完善 养老保险基金监管机制。对所征缴的失地农民养老保险基金，设立专门机构，实行专户贮存和管理，确保失地农民 保障资金规范化管理、平安运行和实现保值增值；三是要完善养老保险基金统发机制。对被征地人员在按一定标准 缴纳一定年限的养老保险费后，参照城镇职工养老保险的办法，享受养老保险待遇，使被征地职员在年迈时有稳定 的基本生活费。对超龄不能办理和靠近投保最高年纪的失地农民，他们简直完整损失了再就业的机遇，未来的养老 需要，应该由政府来承担，政府可根据具体情况，每月发给一定数额的生活补助，以解决其生活保障 问题。
　　2，建立合乎失地农民需要的医疗保险制度。对失地农民来说，跟着医疗费用的大幅攀升，高额的医疗费用支 出，对他们来说显然是宏大的压力，解决这一困难的有效道路，就是让失地农民医疗费用进入社会统筹，让全社会 来累赘。事不宜迟是要探索建立契合失地农民需求的医疗保险制度，由政府组织、引导、支持，失地农民被迫加入 ，引导失地农民，在征地补偿费中拿出部门资金购置医疗保险，履行失地农民个人缴费、集体搀扶、政府支撑和社 会各方筹资相结合的方法，树立以住院大病兼顾为主的失地农民医疗互助共济制度，对失地农民的大额医疗费用或 住院费用进行补贴。
　　3，建立失地农民最低生活保障制度。最低生活保障制度作为一种解决贫苦问题的补救机制，是社会保障体系 中的最后一道“保险网”。目前，失地农民既有别于农民，又不同于城市居民，他们既失去了土地的保障，又不享 有同城市居民一样的社会保障，成为一个失地又失业的边沿弱势群体，因此，必须器重失地农民最低生活保障制度 的建立。目前可根据实际情况，采取分类处置、分辨看待的办法，解决失地农民的最低生活保障问题。比方，对6 0岁以上的，或者已经到达城市低保标准的失地农民，可全体进入城市低保，享受与城市居民平等的最低生活保障 ，让失地农民中的难题户、特困户直接进入城镇居民的低保体系。同时，在保障艰苦失地农民有饭吃、有衣穿的同 时，还为他们同一规划建设安置房，实行集中安置，为他们提供住房保障。
　　二��九年一月八日
　　
　　
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